2018 yılında konut fiyatları nasıl olacak? Dövizdeki belirsizlik gayrimenkul sektörünü nasıl etkileyecek? Kiracılar ev sahibi olmak için 2018’de harekete geçmeli mi? Peki ya gayrimenkul danışmanları? Emlakçılar Yasası danışmanlar ve sektör için neler sağlayacak? Dünyanın konuştuğu Blockchain teknolojisinin gayrimenkuldeki yansımaları neler? tüm bu konular hakkında 2018 yılına özel açıklamalar Ahmet Kayhan’dan geldi.
Zingat.com Kurucu Ortağı ve CEO’su Ahmet Kayhan, BloombergHT’de yayınlanan Sektör Raporu isimli programda Güzel Yılmaz’ın canlı yayın konuğu oldu. İşte Güzel Yılmaz’ın Ahmet Kayhan ile gerçekleştirdiği söyleşi…
Gayrimenkul sektörü 2017 yılını nasıl tamamladı?
2017, özellikle geçmiş son üç seneyi değerlendirirsek en kötü senelerden biri oldu. En temel nedeni de, dolardaki ve faizlerdeki artış. Türkiye genelinde, gayrimenkul özelinde bakarsak arz ve talep arasında bir problem yok. Hâlâ yılda 600 bin çift evleniyor, haliyle evlenmeler ve boşanmalar kiralamaları tetikliyor. 600 bin çift evlendiği zaman bunun yüzde 92 korelasyonu var satışlarda. Hâla halkımızın yüzde 49’u, yani yaklaşık 40 milyonluk bir nüfus 30 yaşın altında ve bu nüfusun hâlâ yüzde 96’sı ev sahibi değil.
Peki acaba gayrimenkul ile ilgili arz talebe göre çok daha fazla mı artıyor?
Arz aslında talebe nazaran birinci el konut anlamında bakarsak sadece yeni evlenen çiftler özelinde bile baksanız, yüzde 49’a yakın bir boşluk var. Yani daha az arz var Türkiye’de. İstanbul özelinde baktığınızda bu rasyo biraz arz yönünde leyhe dönüyor. Türkiye genelinde de, dediğim gibi, sadece yeni evlenen çiftler özelinde bile baksanız, yeni konut arzı özellikle bu sene daha da azaldı. Çeşitli nedenleri var; dövizdeki artışın maliyetlere yansıması, inşaatçıların bu konuda zorlanmaları gibi. Zaten burada konu şu değil; insanlar gayrimenkul almak istemiyor diye bir durum yok. Dolar arttığı zaman psikolojik etkisi oluyor. Dolar bugün 4,5 bandında sabitlense yine gayrimenkul satışları devam eder ama insanlar gayrimenkul tarafında “Döviz acaba artarsa bu treni kaçırır mıyım?”, “Bu tren nerede duracak?” kaygısıyla, belirsizlikle durum böyle. Faizlerde de bir puanlık artış bile gayrimenkul alım-satım işlemlerini neredeyse yüzde 10 negatif olarak etkiliyor. Bizim için zor bir yıl oldu ama gayrimenkul fiyatlarında hem Türkiye hem İstanbul endekslerine baktığımız zaman fiyatların arttığını görüyoruz. Bizim burada geçen seneye göre gördüğümüz temel fark, gayrimenkul fiyatlarının artış hızının yavaşlaması. Konut fiyatı düşen birkaç bölge var az sayıda, ama toplamda fiyatların artmaya devam ettiğini, ancak yavaşladığını görüyoruz. Kirada biraz daha değişik bir dinamizm var. 2017’de kiraların da artmaya devam ettiğini ama kira artışının satış hızından biraz daha yukarıda kaldığını gördük.
GAYRİMENKULÜN İKİ GELİR GETİREN ÖĞESİ VAR
2018, gayrimenkul açısından 2017’den daha iyi olur mu?
2018’de dövizdeki ve faizdeki belirsizlik sürerse, gayrimenkul satışlarının toplam satış hacmindeki düşüşün devam edeceğini düşünüyoruz. Eğer böyle olursa, 2018 yılı inşaat sektörü için 2017’den daha zor bir yıl olacak. Çünkü, özellikle dövizdeki belirsizlik çözülmezse gayrimenkul sektörü zorlanma yaşar. Diğer yandan bu zorlanma büyük bir kırılmaya neden olmaz. Çünkü, hâlâ alttaki talep makro dinamikleri çok güçlü ve devam ediyor olacak. Onun da sadece fiyat ayarlaması, nakit akışının doğru düzenlenmesi, finansal planlama, kentsel dönüşüm etkisi, arsa fiyatlarına etkisi vs. Bunların hepsini söylüyorum ama bir yandan da söylemek istediğim diğer konu şu: Kenarında nakit tutan halkımız için gayrimenkul güvenilir bir yatırım olarak varlığını koruyor.
2018 yılı için kiralık mı, satılık mı sorusuyla birlikte amortisman süresi açısından da bakıldığında, büyük kentlerde ev sahipliği konusunda soru işaretleri oluyor. Bu konuda görüşünüz nedir?
Gayrimenkulün iki tane gelir getiren öğesi var. Bir tanesi gayrimenkulün kendi değer artışı, ikincisi de kira getirisi. Sadece amortisman süreci bakımından gayrimenkulün sıhhatini ölçmek çok doğru değil. Türkiye gibi ülkelerde değer artışındaki büyüklük, kira getirisinden her zaman daha fazla oluyor. Nedeni, arkadaki ciddi talebin olması, talebin karşılayacak gayrimenkul sayısının az olması. Sahiplik yönünden bakın, Türkiye’de 14 milyon tapu sahibi kişi var, nüfus ise 80 milyon. Neredeyse yüzde 20’ler civarında. Aynı rasyoya baktığınızda da, kira getirisi amortisman süreleri açısından makas genişlese de oradaki enflasyonun üzerinde getiren değer artışı devam ettiği sürece sıkıntı yok.
EMLAKÇILAR YASASI’NI OLUMLU KARŞILIYORUZ
Emlakçılar Yasası’na da değinelim… Acaba önümüzdeki dönemlerde biraz daha fiyatlar konusunda uzlaşmaya varılacak mı? Konut fiyat artışlarında eski kadar sert yükseliş yok, ev sahiplerinin beklentisi ne olmalı?
Emlakçılar Yasası’nı olumlu karşılıyoruz. Dünyada da pek çok örneği var. Örneğin şu anda çok belirsiz olan komisyon oranı meselesi var. Komisyon oranı kanuni olarak da bir sınıra bağlı. Bu rasyoyu yüzde 3’te sabitliyor ama en azından bir rakam belirleniyor ve bunun adı konuluyor. Kirada da bir oran veriliyor. Ama asıl konu şu: Emlakçı ile alan-satan arasında bir ilişki, bir akit var. Bu akit ilişkisini mesleki bir ilişki üzerine bina ediyor bu yasa. Tapu Kadastro veya Bakanlık’la görüştüğümüz zaman Türkiye’de kayıtlı, kayıtsız neredeyse 350 bin, 400 bin emlakçı var. Ancak kayıtlı, vergi levhası olan 40 bin emlakçı var; bu işi meslek edinmiş, çocuğunun okul parasını buradan ödeyen, bunun eğitimine de teknolojisine de yatırım yapan. Şöyle düşünün, Türkiye’de bir hanenin hayatında vereceği belki de en önemli finansal karardan bahsediyoruz. Bu kadar büyük bir finansal kararın aracısının bilgisinin belli bir düzeyde olması gerektiği zorunluluğunu getiriyor. Yani bunu lisansa bağlıyor, eğitime bağlıyor. Dubai’de benzer bir örnek yaşandı. 12 bin broker vardı, kanun geldi ve iki sene içerisinde broker sayısı 2 bine indi. Sonuç şu oldu: Ticaret hacmi yaklaşık yüzde 50 arttı. Aynı zamanda şeffaflık getirdi.
BLOCKCHAIN MÜTHİŞ BİR DEVRİM!
Blockchain var birde… Sektör özelinde sizin çalışmalarınız var mı? Nasıl katkılarınız olabilir?
Blockchain ile yaklaşık üç sene önce tanıştım. REIDIN özelindeydi ancak sonrasında Zingat’ta bunu ciddi olarak hem Ar-Ge ve Teknoloji departmanlarında konuşuyoruz. Gayrimenkul özelinde gelişmekte olan ülkelerde daha fazla olmakla birlikte tüm dünyada şöyle bir problem var. Bir yolsuzluk problemi var, bir bilgi eksikliği problemi var, ayrıca bürokrasi problemi var ve bir de bilgi kaybı problemi var. 140 ülkede yapılan bir araştırmadan örnek vereyim. İçinde Türkiye’nin de olduğu 9 gelişmekte olan ülkede gecekondularda sıkışmış olan tapulaştırılmamış paranın neredeyse 9 trilyon dolar olduğunu hesaplıyorlar. Şimdi Blockchain gibi geniş, dağıtılmış, kayıtları çok güvenli tutan ve bunu da hiçbir maliyeti olmadan, hızlandıran, kolaylaştıran, daha güvenli hale getiren bir teknoloji. İnternetten daha büyük bir etki yaratacağını öngörüyoruz. Neden? Ana konu şu: Bir canlı, o anda gerçekleşen noter mekanizması ortaya çıkarıyor. Arada banka gibi sadece birçok finansal aracıyı devreden çıkarıyor. Özellikle bankaların transfer anlamındaki sürecini ortadan kaldırıyor. Bitcoin bugün rezerv para statüsü kazanmaya başladı. Japonya tanıdığını söyledi, Estonya para birimini Bitcoin’e geçireceğini söyledi, Dubai 2020 yılında tüm devlet kayıtlarını Blockchain’de tutmaya karar verdi. Bu şu demek; Bitcoin buzdağının görünen ucunun üstündeki küçük bayrak! Blockchain bize hayatımızda muhasebe olarak düşündüğümüz herhangi bir işlemde iki kişi arasındaki işlemi akıllı, erişilebilir, canlı, akıllı kontratlarla bir kayıt haline getiriyor. Blockchain müthiş bir devrim! Yani devletin elindeki kayıtları da güvenli, canlı ve erişilebilir hale getiriyor; halkı da ona ulaşabilir hale getiriyor. Mobilden tapuyu alıp satmak, transfer etmek demek mesela… Bu düzeyde hayatımıza beklediğimizden daha hızlı etkisi olacak. Gayrimenkul gibi kendi DNA’sında, datasında problem olan ve çok ciddi önem taşıyan, değer artışı taşıyan varlıklarda biraz uzun sürecek. Çünkü o gayrimenkul için bilginin bu tarafa aktarılması gerekiyor.
Kaynak: http://blog.zingat.com/alicilar-ve-saticilar-icin-2018-yilinda-gayrimenkul/
