Geçtiğimiz Ağustos ayı gayrimenkul sektörü için hayli hareketli geçti. Bankaların konut kredilerindeki yeni düzenlemeleri ve peş peşe açıklanan avantajlı konut kampanyaları herkesin aynı soruyu sormasına neden oldu:
“Gayrimenkul yatırımı için doğru zaman mı?”
Bloomberg HT’den Hande Demirel de, bu sorunun yanıtını almak için Piyasa Hattı programında Zingat.com CEO’su Ahmet Kayhan’ı ağırladı.
İşte Ahmet Kayhan’ın değerlendirmeleriyle konut sektöründe yaşananlar, gayrimenkul yatırımı yapmayı ve ev almayı düşünenler için öneriler, İstanbul dışında konut satın almak isteyenler için alternatif şehirler ve çok daha fazlası…
Tüketici güveni artıyor, faizler düşüyor, daha düşük faizle konut alımına imkan verecek, sadece tüketicinin değil bankaların da elini rahatlatacak düzenlemeler yapılıyor. Bütün bunlar konut fiyatlarına nasıl yansıyor?
Fiyatlara düşerek ve yavaşlayarak yansıyor. İkinci el konutlara baktığınız zaman son bir ay içerisinde yaklaşık ortalama yüzde 1’lere yakın bir artış var. Son 24 ay içindeki en yavaş artışlardan bir tanesi. Ama artışın pozitif olması çok önemli. En çok artışın olduğu şehrimiz Balıkesir, diğer yandan Giresun’da fiyatlar düştü. Bu ikinci el konutlar için.
Birinci el konutlarda ise, sadece fiyatları değil, aynı zamanda stok erime hızlarını da takip ediyoruz. Türkiye’de kaç tane birinci el konut üretiliyor, bu konutların ne kadarı satılıyor? Geçtiğimiz ağustos ayı, özellikle faiz düşüşü ve konut kampanyalarından dolayı giderek aşağı giden stok erime hızında çok ciddi bir sıçrama yaşattı.
Konut ve banka kampanyalarından dolayı stoklar ne kadar indi?
Temmuz ayı içerisinde her 100 gayrimenkulden 2 tanesi satılırken, ağustos ayındaki kampanyaların etkisiyle bu yüzde 5’lere kadar çıktı. Çok olumlu. Aslında sadece kampanya da değil, esasında biz ilginç bir ülkeyiz. Yüzde 50’ye yakın nüfusumuzun 35 yaşın altında olduğu 42 milyon kişilik bir nüfustan bahsediyoruz. Bu nüfusun yüzde 96’sının evi yok ve bu nüfusun da yaklaşık 600 bin tanesi evlendiği ve 100 bine yakını da boşandığı için, 600 bin evlenen kişiyle, yüzde 92’lik bölüm arasında satın almalarda korelasyon var. Yani gayrimenkulün kendi içerisindeki balondan bahsedebilmemiz için fiyatlarda böyle bir talebin oluşmaması gerekiyor. Bu nedenle ve her şeye rağmen, böyle bir özel dönemden geçen ülkede gayrimenkul özelinde yüzde 5’leri ve yukarı doğru momentumu görmek sevindirici.
KONUTTA “POZİTİF FİYAT ARTIŞI” YAŞANIYOR
REIDIN verilerine göre son 2 yılda da konut fiyatlarında gerileme var. Bu rakama, tüm şehirlerin ortalaması olarak mı bakıyoruz?
Türkiye’de pozitif büyüme hızı devam ediyor. Bu rakamlara baktığınızda kiralarda yüzde 26’lık, satışta da yüzde 29’luk artış, son bir yıl içinde de hem satış hem kiralıktaki yüzde 13’lük artış Türkiye’yi dünyada en fazla fiyat artışının olduğu ilk üç ülke arasına sokuyor. Gelişmekte olan ülkeler özelinde baktığımızda da bütün ülkelerde eğri aşağı doğru giderken, gayrimenkul fiyatları özelinde pozitif fiyat artışının yaşandığı ender ülkelerden bir tanesi Türkiye. Evet artış pozitif fakat artış hızında yavaşlama söz konusu. Yani konut fiyatları artmaya devam ediyor ama daha az şiddetle artıyor…
Bundan sonrası için beklentiler nasıl şekilleniyor? Ev almak için doğru dönemde miyiz?
Zaman olarak en iyi dönem yaz aylarıdır, çünkü sezonun en düşük olduğu dönemdir. Beğendiğiniz evi bulduysanız ve birikiminiz de varsa kaçırmayın diyebilirim. Ancak şu da bir gerçek; niçin gayrimenkul satın almak istediğinizle çok alakalı bu cevap. Eğer satın aldığınız evde oturacaksanız başka, kiraya vermek veya yatırım amaçlı aldıysanız başka bir süreç var.
GAYRİMENKUL, SON 10 YILIN EN İYİ PERFORMANSLI YATIRIM ARACI
İkisi için de baktığımızda gayrimenkul yatırımı için doğru zaman mı?
Yatırım amaçlı bakıyorsanız gayrimenkul satın almak için her zaman doğru zaman. Çünkü, gayrimenkul fiyatlarının Türkiye ortalamasında bulunduğu noktayla önümüzdeki 5 yılda da gayrimenkul fiyatları artmaya devam edecek. Yani ne zaman alırsanız alın, yanlış gayrimenkule yatırım yapmadığınız sürece her zaman doğru zaman. Kendi oturacağınız ev anlamında bir yatırımdan söz edersek, gayrimenkul satın almak için yaz aylarını tercih etmek gerekiyor.
İkinci el konut alırken ise, durum daha farklı. Türkiye’de gayrimenkulün kodu değişiyor. Artık yapacağınız gayrimenkule sadece içinde oturacağız ev özelinde değil, depreme dayanıklılıktan otoparkının olmamasına kadar pek çok özel kategoride değerlendirmek lazım. Çünkü arkadan gelen yeni nesil bu özellikleri arayacak evlerde… Neticede gayrimenkul Türkiye’deki son 10 yılda en iyi performans gösteren yatırım aracı.
GAYRİMENKUL YATIRIMI YAPILACAK 4 ŞEHİR
Hangi şehirde konut almak prim yaptırıyor?
Her şehrin kendi özelinde, ortalama getiri oranı üzerinde farklı performans gösteren mahallesi var. Hatta bu durum parsel düzeyinde bile değişebiliyor. Geçmişe bakarsak son yıllarda gayrimenkulde performans gösteren 4 şehir öne çıkıyor: Bursa, Adana, Antalya ve Kocaeli. Bu 4 şehirden ayrı olarak son dönemde ciddi artış gösteren, 2016 yılının bu ay için şampiyonu Balıkesir. En fazla düşüşün yaşandığı şehir de Giresun. Kira artışlarında da, yani kira getiri oranı açısından en fazla artışın yaşandığı Bursa’yı da unutmamak lazım. Bursa dışında, kira getiri oranında son 15-16 senede geri ödeme sağlayan bir yatırım aracı bulunan şehir yok.
Peki İstanbul genelinde gayrimenkul gidişatı?
İstanbul genelinde ise konut satışlarında yavaşlama var. Anadolu Yakası, Avrupa Yakası’na göre daha iyi performans sergiliyor. İyi performansla söylemek istediğimiz; konut fiyatlarının daha hızlı artması ve kira getirilerindeki dönüş oranı.
Kaynak: http://blog.zingat.com/4-sehirden-ev-almak-daha-karli/