Türkiye’de konut satışları Kasım’da geçen yıla göre yüzde 25,1 arttı. Ekim ayına göre artış yüzde 1,8 oldu. Konut satışlarında ve fiyatlarında artış sürer mi? Konut fiyatları 2017’de nasıl bir seyir izleyecek?
Tüm bu soruların yanıtlarını, NTV ekranlarında Gökay Otyam’ın canlı yayın konuğu olan REIDIN CEO’su Ahmet Kayhan yanıtladı.
Faizlerdeki 1 puanlık düşüşün konut satışlarına etkisi yüzde 10
Konut verilerine bakıldığında, konut satışlarında kasım ayında yüzde 25’lik bir artış var. Beklentinin üzerinde bir artış mı? Geçen aya göre de yüzde 1,8’lik bir artış var. Nedenlerine geldiğimizde, faizler ve kampanyalar mı?
Birinci neden kampanyalar. İkincisi, mevsimsellik bir etkisi… Yılın son çeyreği, her zaman vergi vs. gibi nedenlerden dolayı gayrimenkul aktivitesinin ciddi arttığı bir dönem olur ve kasım ayı da, ekim-kasım-aralık aylarını kapsayan bu dönemin tam merkezindedir. Eylüldeki kampanyaların özellikle ağustosta Emlak Konut özelinde yapılan büyük indirimler ve destek satışlarının etkisinin kasımda gerçekleşerek kayda geçtiğini görüyoruz. Bunların hepsi toplandığında, kasım ayında ekim ayına göre artış olması çok normal. Geçen seneye göre de toplam satışlar içerisinde yine daha yüksek bir noktada, 496 bin civarındayız. Bu da şunu gösteriyor: REIDIN datasında da sürekli gözlemlediğimiz bir şey gerçek olarak; faizdeki 1 puanlık düşüş satışlarda neredeyse yüzde 10’luk bir etki yaratıyor. Bunu da birebir olarak son üç ayda görme şansımız oldu.
Yani 1 puanlık bir faiz düşüşü yüzde 10’luk bir satış yaratarak konut satışını yüzde 10 artırıyor… Önümüzdeki dönem faizlerin ne olacağını bilmiyoruz. Kampanyalar da bitecek. 2017 nasıl bir yıl olacak?
Faiz çok kritik bir nokta. Çünkü maliyetler anlamında baktığımız zaman neredeyse yapılan konut satışlarının yüzde 34’ü konut kredisi üzerinden alınıyor. Daha önemli bir konu var orada; giderek artan ve 2017’de gördüğümüz risklerden bir tanesi bu… İnşaat geliştiriciler 5 seneye kadar bazı projelerde neredeyse yüzde 20’ye yakın “senetle satış” dediğimiz noktaya gelmiş durumda. Kendileri finanse ediyorlar. Faiz artışlarıyla birlikte konut kredili satışın düşeceğini öngörüyoruz. 2017 yılında eğer faiz oranlarındaki yükselme beklediğimiz risk düzeyinde gerçekleşirse, konut satışları 2016’nın altında kalır.
Konut fiyatında artış sürer mi?
Peki satışların düşmesi fiyatların da düşmesi anlamına geliyor mu?
Türkiye özelinde satış fiyatlarında bir düşme yok. Bölgesel olarak kira fiyatlarında bir düşüş var. Kira fiyatlarında düşüş eğer bir trende dönüşürse, yaklaşık 6-9 ay içerisinde konut fiyatlarını etkilemeye başlar. Kira fiyatlarında düşüşün bir trende dönüşüp dönüşmediğini önümüzdeki 3-4 ayda göreceğiz.
Eğer faiz artarsa konut satışları düşecek diyorsunuz…
Bu noktada birinci el ve ikinci el piyasasını ayrı değerlendirmek lazım. Türkiye’de senede 1 milyon konut satılıyor. Bunun 300 bin-400 bin adeti birinci el, 600 bin-700 bin adeti de ikinci el. İkinci el daha hızlı reaksiyon veriyor. Çünkü satmaya hazırsınız. Emlak ilanı vermişsiniz, fiyatların düştüğünü görüyor ve ilan fiyatında düzeltme yaparak reaksiyon gösteriyorsunuz. Ama bu durum birinci el için geçerli değil. Bu şu demek: İnşaat geliştiriciyseniz zaten demiri almış, çimento siparişini vermişsiniz ve enflasyon etkisinden dolayı fiyatları geriye çekme şansınız yok. Ne yapıyorsunuz o zaman? Ödemelerde kolaylık sağlıyor, senetli satışa yöneliyorsunuz.
O zaman birinci el konutta fiyat düşmez, ikinci el konutlarda peki?
İkinci el konutları etkiler. Hemen altını çizelim, çok popüler olan bölgelerde, alıcı kitlesi farklı olan lüks gayrimenkulde etkilemez tabii. Diğer yandan arz-talep dengesine baktığımızda görüyoruz ki, Türkiye’de geçen sene 600 bin çift evlenmiş ve toplam konut arzı 300 bin. Dolayısıyla bölgesel anlamda olabilir ama büyük bir alanda bunun kırılacağını düşünmüyoruz.
Kaynak: http://blog.zingat.com/2017de-konut-fiyatlari-artar-mi-azalir-mi/